Kredytobiorcy spłacający kredyty hipoteczne denominowane w walutach obcych zostali ostatnio po raz kolejny niemile zaskoczeni. Nie dość, że od drugiej połowy ubiegłego roku złoty dramatycznie się osłabiał i powodował wzrost raty, to dziś banki ruszają znów na połowy. O ile wzrosty rat na szczęście były częściowo rekompensowane przez spadek bazowej stopy procentowej LIBOR, to wzrost zadłużenia wynikający ze wzrostu kursu walutowego uruchomił procedury zabezpieczeń kredytów. Niektóre banki domagają się z tego powodu dziś od klientów spłaty części zadłużenia, zapłaty dodatkowej prowizji lub ustanowienia kolejnej hipoteki. Smaczku dodaje fakt, że kredytobiorcy wzywani „na dywanik” do banku proszeni są o podpisanie dobrowolnego wniosku klienta (sic!) o podwyższenie marży. Aneks do umowy kredytowej ma być więc inicjatywą klienta. Takie postępowanie, choć wątpliwe etycznie, nie jest niezgodne z prawem. Decyzją i dobrą wolą klienta będzie podpisanie takiej formy aneksu. Klient stawiany jest jednak przed określoną alternatywą – albo podpiszesz aneks, albo wymamiamy umowę. Oczywiście wszystko w imię Prawa bankowego i ochrony stabilności banku. Taki straszak nie jest jednak ani uzasadniony, ani do końca prawdziwy. Jest to raczej gra pozorów. Przygotowując się do walki z bankiem niestety trzeba sięgnąć po umowę kredytową i gruntownie ją przestudiować, nawiasem niektórzy kredytobiorcy zrobią to w ogóle po raz pierwszy.
Wypowiedzenie przez bank umowy kredytowej, która jest spłacana zgodnie z zasadami i nie ma przesłanek, co do stwierdzenia, że zdolność kredytowa się pogarsza, byłoby działaniem nie tylko na niekorzyść klienta, ale i samego banku. Po pierwsze banki zwykle w procedurze egzekucji kredytu nie odzyskują pełnej wartości kredytu i odsetek, gdyż w pierwszej kolejności zaspokajane są koszty egzekucji. Po drugie bank naraziłby się już wtedy na konkretną reakcję nadzoru finansowego, który powinien w takiej sytuacji stwierdzić, że bank nie radzi sobie z zarządzaniem ryzykiem kredytowym. Taka historia może się w skrajnych wypadkach skończyć nie tylko kontrolą nadzoru finansowego, ale i zarządem komisarycznym w banku. Kolejno jest to dowód, że bank nie potrafi bezpiecznie udzielać kredytów, co jest prostą drogą do cofnięcia licencji bankowej. Propozycje banków w zakresie zwiększania zabezpieczeń są więc obosieczne. Realnie gra toczy się jednak o coś innego. Banki stosujące taki proceder oczywiście tłumaczą się zasadami bezpieczeństwa, ale po cichu przede wszystkim liczą na dodatkowe przychody z „wyciskania cytryny”. Spadek dochodów i kurczenie się dochodów z akcji kredytowej powoduje poszukiwanie pieniędzy gdzie indziej. Co więc im pozostaje? Pomysłem niektórych zarządów jest próba „negocjowania” i telefony zapraszające na rozmowy. Krótko mówiąc koniec promocyjnej bankowej sielanki. Kredytobiorca idąc na taką rozmowę odpowiednio przygotowanym, ma wbrew pozorom jednak bardzo duże szanse obrony przed dodatkowymi kosztami.
Należy przede wszystkim ustalić czego oczekuje od nas bank. Dziś banki, widząc osłabienie złotego w ostatnim roku, stwierdziły, że klient biorący powiedzmy 300 tys. zł we wrześniu ubiegłego roku denominowanego w CHF, ma do spłaty około 400-450 tys. zł. Tak rzeczywiście jest, jeśli chcielibyśmy ten kredyt przewalutować lub spłacić w tej chwili. Oferowanie przewalutowania w takiej sytuacji przez niektóre banki trzeba po prostu nazwać działaniem na szkodę klienta. Przewalutowanie jest bowiem przy dzisiejszych kursach walutowych realizacją straty. Co więcej zagraża utrzymaniu zdolności kredytowej i to z winy banku. Banki argumentują, że ceny nieruchomości spadają. Ofertowe być może. Bankowcy zamiast czytać gazety może jednak sprawdzili, jaka jest rzeczywista wartość konkretnych mieszkań. Wiele z mieszkań kupowanych od dewelopera, których akty notarialne były podpisywane w 2008 roku miały ceny z umów przedwstępnych jeszcze w 2006 roku (delikatnie mówiąc dużo niższe). Dodatkowo kredytobiorcy samodzielnie je wykańczając zwiększyli ich perspektywiczną wartość i to pomimo wieszczonej przez niektóre media mizerii na rynku mieszkaniowym. W przypadku spłaty rozłożonej na lata może się więc okazać, że wartość nieruchomości też już wzrosła. Nie tylko kredyt jest wyższy. W przypadku wątpliwości banku podporą zawsze będzie operat szacunkowy, o ile go wcześniej nie było.
Kolejno, banki do tego się nie przyznają, ale hipoteka nie jest jedynym zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego! Banki przyjmują weksle, oświadczenia i inne formy zabezpieczeń osobowych. Oznacza to, że nie spłacając kredytu hipotecznego, nie tylko możemy stracić mieszkanie, ale odpowiadamy całym swoim majątkiem. Formalnie bank, jeśli zalegamy z zapłatą kredytu, może wystawić bankowy tytuł egzekucyjny i po trzech dniach zająć nasze rachunki, a także inne składniki majątku przez komornika. Twierdzenie więc, że banki nagle straciły swoje zabezpieczenie jest więc nadużyciem. Co więcej bank już na etapie udzielania kredytu powinien taką sytuację uwzględniać. I niektóre banki oczywiście tak robiły żądając np. udziału własnego. Argumentacja jest więc prosta – bank przecież ma inne zabezpieczenia, a jak sytuacja się unormuje to wszystko wróci do normy (same banki tak przecież twierdzą).
I wreszcie ostatni, najważniejszy argument. Skoro kredyt jest regularnie obsługiwany, to bank nie ma przesłanek, aby wypowiedzieć umowę. Przydatne będą argumenty o nadzorze finansowym, wyżej przytoczone. Bank wypowiadający regularnie obsługiwane umowy kredytowe naraża się na wyżej opisane restrykcje nadzoru bankowego (i nie ma znaczenia, czy polskiego, czy np. greckiego). Reasumując, do rozmowy trzeba się dobrze przygotować. Czytamy umowę i sprawdzamy zapisy dotyczące obowiązków. Nie każdy oczywiście jest specjalistą – tutaj z odsieczą przychodzi Internet. Na Forum kredytowym można zapytać specjalistę lub bardziej doświadczonych kredytobiorców, można też skorzystać z porady np. u miejskiego, powiatowego rzecznika konsumentów. Trzeba być przygotowany na konkretną rozmowę, więc dobrze sobie punkt po punkcie opisać argumentacją i być przygotowanym, że na rozmowie się nie skończy. Ewentualna konfrontacja z bankiem już tylko na piśmie z dokumentami. I na koniec nic nie podpisywać bez dokładnego przeczytania. Wystarczy, że tak podpisaliśmy umowę kredytową, w której jako dodatek sami wybraliśmy opcję na spekulowanie kursem walut. Dziś za tę opcję niestety słono płacimy, bo tak w życiu, jak i w ekonomii nie ma darmowych obiadów.
Na zakończenie, obecne postępowanie banków to kolejny argument, żeby wreszcie w Polsce w życie wprowadzić, jako obowiązek „kredyty w takiej walucie w jakiej zarabiamy”. Spekulowanie otwartą pozycją walutową obciążającą mieszkanie wydaje się, że delikatnie mówiąc – nie jest to docelowe rozwiązanie finansowe dla konsumentów. Nadzór finansowy powinien, więc korzystając z okazji, zrobić to, co nie zostało zrobione przy okazji wprowadzania rekomendacji S – wprowadzić obowiązek udziału własnego (co zresztą już było i jest standardem w bardziej konserwatywnych bankach) oraz zakaz spekulowania kredytami denominowanymi. Konsument, osoba fizyczna tak naprawdę nie ma możliwości zabezpieczenia się przed tym ryzykiem. Wystarczy popatrzeć na same banki – one nie mogą tak postępować. Przy obecnych poziomach oprocentowania w złotych i perspektywie wprowadzenia euro, szukanie protez na rynku mieszkaniowym tylko niepotrzebnie generuje koszty kredytowania. Wprowadzenie w 2006 roku takich zasad spowodowałoby, że ten artykuł byłby zbędny. Tak się nie stało, więc kredytobiorcy muszą dziś stanąć twarzą w twarz z bankiem.
Bogusław Półtorak
Główny ekonomista Bankier.pl
